La rinnovazione tacita del contratto di locazione presuppone la continuazione della detenzione della cosa da parte del conduttore e la mancanza di una manifestazione di volontà contraria da parte del locatore

Qualora il conduttore abbia manifestato, con l’invio della disdetta, la volontà di porre termine al rapporto, la rinnovazione del contratto non può desumersi né dalla permanenza del conduttore nell’immobile dopo la scadenza né dal fatto che il locatore abbia continuato a percepire il canone senza proporre tempestivamente azione di rilascio (anche se per un periodo di tempo considerevole).

Nello specifico la rinnovazione tacita del rapporto presuppone un comportamento positivo che sia idoneo a mettere in evidenza una volontà nuova e contraria rispetto a quella precedentemente manifestata dal locatore per la cessazione del rapporto (così ha, ancora, recentemente affermato la Cassazione (Cass. n. 26 giugno 2015, n. 13204 in I Contratti, 8-9, 2015, p. 805).

Sicché la permanenza del conduttore nel bene locato ha una valenza differente a seconda che il locatore abbia inviato o meno la disdetta del contratto con effetto a valere dalla sua naturale scadenza. Il tempestivo invio della disdetta integra una manifestazione di volontà del locatore volta alla risoluzione contrattuale che non è incompatibile né con la percezione dei canoni successivi alla scadenza del contratto né con il mancato esercizio dell’azione di rilascio.

Ai fini del tacito rinnovo occorre che la volontà nuova e contraria rispetto a quella manifestata dal locatore ai fini della cessazione del contratto siano qualificate da altri elementi idonei a far ritenere, in modo non equivoco, la volontà delle parti di mantenere in vita il rapporto locativo con rinuncia tacita, da parte del locatore, agli effetti prodotti dalla scadenza del contratto.

Non si ha rinnovazione tacita nel caso di contenzioso sviluppatosi negli anni tra le parti (cfr. Cass. 20 ottobre 2014, n. 22234 in Giustizia Civile, Massimario 2014). Né basta a provare la rinnovazione tacita il fatto che il locatore – che abbia (già) ottenuto una pronuncia di risoluzione del contratto di locazione – abbia (successivamente) intimato (per la permanenza del conduttore e il mancato pagamento dei canoni) azione di rilascio dell’immobile per sfratto per morosità. In senso contrario occorrerebbe che tutti questi elementi siano qualificati da altri elementi idonei a fare desumere in modo univoco la sopravvenienza di un accordo tra le parti e, in particolare, che il locatore abbia inteso esternare, sia pur in modo solo tacito, la propria volontà, contraria a quella precedentemente manifestata, di rinunciare agli effetti prodotti dalla precedente intimazione accolta con pronuncia provvisoriamente esecutiva e, quindi, di concludere una novazione oggettiva della locazione.

Va precisato infatti che il conduttore in mora nella restituzione della cosa locata è tenuto a corrispondere regolarmente i relativi canoni (Cass. n. 2672/81), per cui nessuna novazione oggettiva può rinvenirsi nella intimazione del locatore di sfratto per morosità da un immobile oggetto di un rapporto già dichiarato risolto (cfr. Cass. 10 dicembre 2012, n. 22374 in Guida al diritto, 2013, 4, 36 (sm).

(a cura dello Studio Legale de Tilla)